Real estate jakarta

[ndugu]

ada topik mengenai emas, harus ada topik mengenai real estate juga donk :cengir:

Bbrp hari ini topik mengenai real estate di jakarta kembali muncul lagi dalam obrolan dengan bbrp orang di sini, baik orang indo maupun asing. Kemaren juga saya dikirimin artikel mengenai real estate climate di jakarta.

Ada yang investasi di bidang real estate di jakarta? Ini lebih spesifik untuk tujuan investasi ya. Kalo ada yang nemu artikel2 informative yang berhubungan dengan ini, tolong share juga ya :mrgreen:

[serendipity]

kalo share pengalaman temen yang sering invest bisa kan?

temen gw punya bokap yang seneng beli apartemen buat investasi, karna tergiur omongan MC nya ya u knowlah kalo di tipi macam ag*ng podomoro gitu
tanggal 28 des 2088 harga bakalan naik

oke singkat cerita bokapnya beli itu, dan kemudian nyesel karna harus bayar biaya perbulan.. selepas dia pake atau enggak

errr... ini bicarain real estate ya? sejauh ini yg gw tau real estate selalu di pinggiran jakarta, jarang ada yang di pusat jakarta

faktanya yang gw liat org yg tinggal di real estate tetep aja stress menghadapi jauhnya perjalanan pulang pergi jakarta rumahnya , dan real estate yang mereka miliki sebenernya keliatan bagus karna rumah yang satu dengan yang lain bentuk dan catnya sama

CMIIW

[ndugu]

Taon 2008 kali seren :cengir:

Jadi tuh apt dibiarkan kosong ya? Dan biaya perbulan itu apa maksudnya maintenance fee?

Oiya, buat yang ada info mengenai pajak2an mengenai real estate ato pajak jual beli dan pajak2 laennya, bagi2 info juga ya. Trus yields or returnnya gimana, apt ato komersil ato yang laennya. Need some numbers :mrgreen: Trus jenis2 hak milik juga kok kayanya beragam ya. Saya baca2 untuk orang asing malah ribet banget. Gimana tuh aturannya? Ada yang pake cara workaround pake ke notaris untuk bikin klausa gimana gitu, lucu juga.

Trus mortgage gimana?

Oya, Saya kebetulan ketemu website rumahku.com, itu reliable ga nih info dan websitenya?

[serendipity]

ndugu haha agak hiperbola dikit gituh http://www.cute-factor.com/images/smilies/yokie/yokie_99.gif

ho oh, kerasa banget kan bayar 2,5 juta perbulan tapi gak dipake sama sekali

---------- Post Merged at 12:51 PM ----------

setau gw orang asing sebenernya gak boleh punya hak memiliki tanah atau bangunan di indonesia, mereka cuma punya hak sewa dan menempati sementara

tapi si katanya di wilayah bali madura dan sekitarnya masih banyak orang asing yang menggunakan nama penduduk setempat buat beli tanah

gw gak tau deh, kayanya ribet banget kalo pake nama org lain. secara tanah dan bangunan urusannya sensitip dengan uang, masa iya pake nama org lain

[ndugu]

Iya, saya tadi baca ada orang asing yang belinya secara ga langsung gitu. Jadi belinya masi atas nama orang lokal, trus ke notaris bikin pernyataan bahwa orang lokal itu beli propertinya dengan kredit dari orang asing itu, dan dengan properti itu sebagai collateral :lololol: ini kan work around the system tuh :cengir:

[jojox]

iya, yg gw tau, itu baru ama REI, semacam forum developer , yg mau diperjuangkan. SBY kasih sinyal positif. artinya, tinggal bikin /reform kebijakan kepemilikan tanah, property dan aset oleh WNA. Dalam 5-8 th lagi, bisa dibayangkan penguasaan dan kepemilikan tanah bisa diatasnamakan ke John Doe, bukan Joko. Tpi tetep aje, gw rasa pungli untuk mister bule tetep akan berlaku, mungkin butuh 10-15th lagi untuk ngilangin diskriminasi/prejudice apalagi terkait perijinan dg subyek WNA.

Yg paling aman skarang adalah, jangan sampai bule itu terkait secara hukum di notaris, BPN, surat meterai, perjanjian adat, dsb. Lebih baik, spouse, TTM, atau apalah yg berurusan administratif/hukum. Ribet. Ndak banyak bule yg mampu, dan mau berurusan dg birokrat apalagi cuman untuk cari KITAS. Kasihan ya, tpi dah kek gitu sistem imigrasi. Alhasil semua mungkin, tinggal, wani piro?

Dg kebijakan yg baru tuh, Asik kan, akhirnya Barrack Obama bisa beli rumahnya yg dulu lagi, hubbynya mbok Jamu bisa bangun rumah pensiunan disini kl mau, Kampung Melayu jadi Kampung elit Yahudi, etc etc. it is all possible. :) Tetep untung, dengan property tax yg rendah, dan value nya naik periodically, tetep akan untung. ini investasi yg akan menarik pasar. Yg keblinger merugi kan karena itungan2nya meleset, lack of intel, dan faktor x (bencana alam etc).

tpi gw pikir, ngapain yah cari real estate? mahal jek.
mending cari rumah sederhana, ...halo Serendipity? alokasi rusun Kemenpera tambahin dong ::bye:: Ntar gw bawain sesaji bakpia lagi.

[mbok jamu]

Oh.. Mbok dan hubby mau sekali pensiun di sana. ::hohoho::

Nah ini, ini yang mbok ndak ngerti. Sementara di kampung sini orang Indonesia bisa beli rumah, satu atau dua, kenapa di Indonesia orang asing beli rumah dipersulit? Ndak fair.

[serendipity]

tpi gw pikir, ngapain yah cari real estate? mahal jek.
mending cari rumah sederhana, ...halo Serendipity? alokasi rusun Kemenpera tambahin dong ::bye:: Ntar gw bawain sesaji bakpia lagi.

serasa gw Mentri kemenpera aja ya jox LOL %hmm :lololol:

menurut yang gw baca deh ya, aturan untuk org bule jangan memiliki rumah dan tanah di indonesia dengan tujuan supaya orang-orang indonesia yang berhak menempati tanah dan bangunan tsb. Secara kalo jual ke bule pasti harganya dibikin beda, dan itu yang dicegah sama pemerintah
so far gw setuju dengan wacana tsb,... orang Indonesia udah susah beli tanah dan membangun rumah. Karna terlalu banyak agen properti yang membangun apartemen, real estate di daerah-daerah yang tadinya gak dianggep berharga

sekarang udah banyak kok rusun yang lagi dibangun kemenpera.. ya wait and see aja, daerah menado dan sekitarnya

Minggu lalu gw gak sengaja denger pembicaraan org yg kalo ga salah rumahnya di daerah proklamasi, luas tanah sekitar 90 m persegi, harganya sekitar 500 jutaan.. harga tanah dan investasi properti menurut gw gak pernah ngerugiin. Yang rugi itu kalo beli apartemen

[ga_genah]

aduh ini bakal ngomongin sara nieh...
mohon maaf sebelumnya klo ini menjurus ke sara

saya terus terang tidak setuju bila orang asing bisa memiliki hak milik tanah ato properti di indonesia. tp kalo istri/suaminya orang asing saya setuju
perbandingan nilai uang kita dengan asing masih sangat jauh
klo ngomongin di kota2 besar spt jakarta, dps dll mungkin harga tanah sudah mirip dengan kota2 besar di luar negeri
yg saya dengan harga tanah di denpasar sudah mirip seperti harga tanah pinggiran kota Osaka-jepang
tapi di beberapa tempat kita masih bisa beli tanah 1 ha itu seharga Rp 6 jt (kemarin boz ku ditawarin seharga itu untuk tanah di kalimantan, boz ku bilang mungkin tanah sengketa :mrgreen: )
kalo itu semua di beli oleh orang asing, ya kita mau tinggal dimana?
biarkan aturan masih seprti saat ini...

[ndugu]

iya, yg gw tau, itu baru ama REI, semacam forum developer , yg mau diperjuangkan. SBY kasih sinyal positif. artinya, tinggal bikin /reform kebijakan kepemilikan tanah, property dan aset oleh WNA. Dalam 5-8 th lagi, bisa dibayangkan penguasaan dan kepemilikan tanah bisa diatasnamakan ke John Doe, bukan Joko. Tpi tetep aje, gw rasa pungli untuk mister bule tetep akan berlaku, mungkin butuh 10-15th lagi untuk ngilangin diskriminasi/prejudice apalagi terkait perijinan dg subyek WNA.

sebentar, apa yang mau diperjuangkan? dumb it down a little please :cengir:
kemaren2 pas baca2 artikel sekilas, sepertinya ada ide kebijakan apa gitu yang diharapkan bisa membuat kepemilikan properti untuk WNA, tapi saya ga gitu jelas juga apa kebijakannya, cuman, katanya it is going no where gitu, jadi sepertinya ngga akan terjadi ya? or no?


Ndak banyak bule yg mampu, dan mau berurusan dg birokrat apalagi cuman untuk cari KITAS.
KITAS itu apa?



tpi gw pikir, ngapain yah cari real estate? mahal jek.
mending cari rumah sederhana, …
emang rumah sederhana tidak termasuk real estate ya? ::elaugh::



Minggu lalu gw gak sengaja denger pembicaraan org yg kalo ga salah rumahnya di daerah proklamasi, luas tanah sekitar 90 m persegi, harganya sekitar 500 jutaan.. harga tanah dan investasi properti menurut gw gak pernah ngerugiin. Yang rugi itu kalo beli apartemen

ini tanah doank ya? ga termasuk rumahnya?

kupikir selama tidak krisis, ya ga ngerugiin: cengir:


mengenai keengganan untuk give up hak milik tanah kupikir cukup umum ya. masi trauma dengan penjajahan kali :mrgreen: tapi moto "ini tanah kami, dan milik kami" kupikir umum dan wajar akan ada di mana aja. kan keliatan juga dengan praktek bisnis di indo, kayanya perusahaan indo suara mayoritas juga ga boleh dimiliki oleh orang asing kan, dan kalo ada orang asing yang mau set up bisnis di indo harus ada indonesian counterpartnya yang memegang suara mayoritas. kupikir cara pandangan itu paralel :cengir:

[serendipity]

^ sepertinya termasuk harga bangunan. Dan menurut gw harga segitu termasuk murah untuk ukuran jakarta. ya jakarta bukan pinggiran jakarta

Sepertinya pemerintah udah cukup adil dengan memberikan peraturan seperti itu, walau pada prakteknya tetep aja banyak kaum dari luar Indo (sorry) seperti chinese dan japanese yang maksa beli tanah dengan menyogok pemerintah DKI. And it works. Di daerah pramuka sekitar 5 tahun yg lalu, pemerintah DKI menggusur kaki lima, tapi menurut gw ini bukan pure kaki lima,. karna mereka memberikan retribusi juga. Sekarang daerah pramuka yg digusur itu udah jadi Apartemen Green (whatever deh namanya) yang jelas.. pemerintah emang gak sepenuhnya adil dalam hal tanah.
Kebanyakan tanah malah dijual dengan bebas kepada kaum berduit yang bukan warga indonesia, dan ya.. ya u can put the blame on DKI

[ndugu]

http://www.asiaone.com/A1Business/News/Story/A1Story20121211-388901/2.html



About 53.5 per cent of the respondents recommended buying retail properties in Jakarta, followed by 39.4 per cent who recommended holding buying or selling the properties and 7.1 per cent who recommended selling them.
Once again, Jakarta took the top spot in office and residential sectors.
In the office sector, 52.3 per cent of the respondents suggested buying properties in the city, while as many as 37.6 per cent of them recommended holding and 10.1 per cent recommended selling.
sepertinya dari yang kubaca2 juga, yang lagi hot bukan cuman tanah ato properti residential, tapi commercial juga sangat hot. bahkan bukan hanya offices, tapi industrial juga. bener ya?



However, despite Jakarta's achievements in the survey, the city being named top pick still came "unexpectedly", according to the report.
"Jakarta lacks the enterprise, scale and infrastructure of its more developed peers, and perhaps, most importantly, lacks the capacity to absorb large amounts of real estate investment," the report says, adding that Jakarta attracted a modest US$660.5 million (S$807.3 million) in commercial real estate investment in 2011.

kupikir it has a point. di artikel laen ada daftar top pick, dan waktu dilihat daftarnya, memang agak2 unexpected ngeliat jakarta making it to the top saat disandingin dengan tempat laen, khususnya dari segi2 yang dipoint out di atas.



Besides infrastructure problems, ULI and PwC also warned investors about potential financial difficulties in running their operations in Indonesia as bank loans were expensive and hard to find.

kesanku, ini maksudnya dalam konteks investmen kelas bisnis ya?
tapi kalo untuk small time investor, ato untuk citizen pada umumnya, is it expensive and hard to get bank loans?

harus minta tsu mampir nih, mungkin bisa kasi insight. :cengir:

---------- Post Merged at 11:01 PM ----------



^ sepertinya termasuk harga bangunan. Dan menurut gw harga segitu termasuk murah untuk ukuran jakarta. ya jakarta bukan pinggiran jakarta
kedengarannya begitu. memangnya masih umum ya tanah seukuran ini dengan harga begitu?
kemaren2 aja saya denger apartment ukuran 90-100 m2 aja udah on the high 9 digits. dan itu apartment. trus ada juga yang tanah (cuman tanah, ga da bangunan), di utara sekitaran ancol, udah itungan M. ya ga tau sih ukurannya :cengir: uda lupa waktu dikasi tau.

kalo ceritamu ini di atas tanah, then that's something ya. cuman saya ga familiar daerah2 jkt sih. proklamasi itu bagian jkt mana ya?

[serendipity]

kedengarannya begitu. memangnya masih umum ya tanah seukuran ini dengan harga begitu?
kemaren2 aja saya denger apartment ukuran 90-100 m2 aja udah on the high 9 digits. dan itu apartment. trus ada juga yang tanah (cuman tanah, ga da bangunan), di utara sekitaran ancol, udah itungan M. ya ga tau sih ukurannya :cengir: uda lupa waktu dikasi tau.

kalo ceritamu ini di atas tanah, then that's something ya. cuman saya ga familiar daerah2 jkt sih. proklamasi itu bagian jkt mana ya?


yup, makanya ta bilang itu udah termasuk murah banget. Proklamasi masuk itungan jakarta pusat. ehm.. mungkin yg jual lagi terbelit utang jadi dia mendadak menjual dengan harga terlalu murah

Kalo bisa disimpulkan dari link yg kamu kasih, Jakarta termasuk wilayah yang "basah" dengan perputaran uang dan perputaran manusia yang silih berganti. Dan soal Bank Loans, sepertinya ini wilayah kerja kredit bank yang akan mempermudah atau mempersulit investor luar yang akan berbisnis di Jakarta

Temenku kerjaannya sekarang menganalisa kredit buat KPR, menurutnya emang pemberian KPR gak semudah itu. Harus ada perhitungan yg cermat, berapa pengeluaran dan pendapatan keluarga yang akan membeli rumah tsb. Misalnya si keluarga ini mau beli rumah seharga 2 milyar, maka suami istri minimal harus berpenghasilan 15-20 juta per bulan.

[ndugu]

http://www.globalpropertyguide.com/Asia/indonesia/Rental-Yields



http://i45.tinypic.com/immqz9.png

Apartments in Jakarta continue to be very reasonably priced, at around US$ 1,500 per square metre. They also earn exceptionally good rental yields, at from 10% to 13%. The disadvantage of buying in Jakarta is complex legalities and high transaction costs.

Villas on Bali are also attractively priced. On Bali, lower rental yields can be earned, at around 5% to 7%.

ini data taon 2011
cuman saya agak surprised dengan harga beli apt di jkt, lebih tinggi dari yang kubayangkan dan dari yang selama ini kudengar, walo artikelnya bilang it is reasonably priced ::elaugh:: tanah 90m2 yang dibilang serendipity jadi kaya kacang donk. kok kayanya meragukan nih data ::elaugh::

sedangkan saat dibandingkan dengan rental yield di bali, i'm surprised juga dengan hasil rental di jkt yang dobel ::elaugh::

trus yang dibold, buat yang ada infonya, bagi2 ya mengenai detail2 teknikalnya :cengir:



Indonesia’s laws on foreign ownership were expected to be relaxed this year, but that now appears unlikely.
sepertinya ini yang dikatakan jojox ya? ::elaugh::

---------- Post Merged at 11:28 PM ----------


yup, makanya ta bilang itu udah termasuk murah banget. Proklamasi masuk itungan jakarta pusat. ehm.. mungkin yg jual lagi terbelit utang jadi dia mendadak menjual dengan harga terlalu murah

...

Temenku kerjaannya sekarang menganalisa kredit buat KPR, menurutnya emang pemberian KPR gak semudah itu. Harus ada perhitungan yg cermat, berapa pengeluaran dan pendapatan keluarga yang akan membeli rumah tsb. Misalnya si keluarga ini mau beli rumah seharga 2 milyar, maka suami istri minimal harus berpenghasilan 15-20 juta per bulan.
ya harusnya cara maennya kan memang gitu, dicek dulu kondisi finansial sebelum ngasi mortgage.

wah, seren ada koneksi ke yang mau jual tanah itu ngga? hook me up donk. itu bukan daerah banjir ato sejenisnya kan? :cengir:

[serendipity]

Luas apart 90 m/2 kalo di daerah senen sekitar 800 jutaan, di daerah sudirman.. itu the da vinci.. sekitar 10 M. GAK MASUK AKAL

tapi ya gitu deh namanya agen properti pinter-pinternya aja bikin apartemen keliatan bagus, gw sekali2 mampir ke apart temen dan kayanya sumpek deh tinggal di apartemen, plus apa-apa disana serba mahal.
Maybe most of the owner apart berpikir org yg rela tinggal di apart adalah org yg individual, dan gak mau repot jadi mereka bikin servis dan harga yang menurut mereka worth it

[ndugu]

eh, maksudnya mana yang 10M? kok bisa beda drastis gitu. ada yang beli emang? aptnya terbuat dari marbel kali ya :cengir:

yang kudengar sih apt gini lebih untuk melayani mereka yang kerja ato kuliah ato aktivitas sehari2nya di daerah perkotaan ya, biar ga abis waktu di jalan dan demi kepraktisan, seperti untuk kos2an. jadi digunakan lebih ke sebagai untuk rental daripada sebagai primary residence. kalo tujuannya demikian, then ga perlu tempat yang luas2 amat, yang penting praktis aja. makanya katanya kalo mo invest untuk jadi tempat rental, apt oke karena yieldnya tinggi, tapi ga oke kalo mo invest dari segi value karena kenaikan sangat pelan. sedangkan properti di atas tanah kebalikannya, yield rendah kenaikan value tinggi. dan kalo demikian, maka kupikir (mungkin) jarang family yang mau tinggal di apt, apalagi mentalitas indo kan maunya tinggal di rumah atas tanah, terutama yang berkeluarga. :cengir:

[ndugu]

http://www.globalpropertyguide.com/Asia/indonesia/Buying-Guide

Buying costs are very high in Indonesia
How high are realtors’ and lawyers’ fees in Indonesia? What about other property purchase costs?

http://i48.tinypic.com/c87dz.png

How difficult is the property purchase process in Indonesia?
Individual foreigners can buy condominiums in Indonesia, though the formal law is slightly knotty. Foreigners can also buy control of landed property, though the legal difficulties are larger, and the degree of peace of mind attainable is correspondingly smaller.

Condominiums

The basis for foreign ownership of strata-title residential property, i.e. condominiums, is Government Regulation No 41 of June 1996. Regulation 41/1996 is however unclear, and no foreigner has actually received a strata title as a certificate of ownership. In practice, foreigners sign a Convertible Lease Agreement by which the title is held in the name of the developer, while a lease is held for a definite period. The Convertible Lease Agreement states that, if and when prevailing laws and regulations permit ownership of strata titles by foreigners, both the lessor and the lessee will be obligated to sign a deed of sale and purchase, transferring title to the foreign owner.

Land
Foreigners are not allowed to own freehold land. Nevertheless, they can acquire rights to the use of land but not ownership rights.

There are three options open to foreigners for buying in Indonesia:

1. Through an Indonesian representative

It is common practice to have an Indonesian representative acquire land for the foreign buyer. Ownership of land must be transferred from the previous owner to the Indonesian representative. For the foreign buyer’s security, three agreements must be entered into with the Indonesian representative.

Loan Agreement – this states that the foreign buyer lent the purchase price to the Indonesian representative.
Irrevocable Power of Attorney – this gives the foreign buyer full authority to sell, lease, mortgage, etc. the land.
Permanent Right of Use Agreement – this gives the foreign buyer full rights to the use and occupancy of the land.

2. Through a Penanaman Model Asing (PMA) Company

PMA is a “status of doing business” in Indonesia. A PMA company has 30 years to operate after formation. It can be granted additional 30 years, and another 30 years, if it expands its project through additional investment. This can be 100% controlled by a foreigner.

The Right to Build (Hak Guna Bangunan – HGB) is available to PMA companies. The right to build or construct on land is valid for 30 years. This can be extended for an additional 20 years, and even for another 30 years after that.

To set up a PMA company you will be required to:

- Submit a detailed business plan.
- Operate in a business environment that adds value to Indonesia in terms of foreign skills, employment and environmental benefit.
- Make an appropriate cash deposit in an Indonesian based bank. (The amount varies and is calculated from the capital employed in the business).
- Show the property investment as an asset of the company.

The process takes approximately 3 to 4 months and once completed the company can apply for work permits for the foreign directors, 3 permits in the first year of operation. The cost of setting up is around US$5,000.

3. Through a Leasehold Title


This can be granted to qualified foreigners who are domiciled in Indonesia with a KITAS working visa. The lease runs for 25 years, and can be renewed for another 25 years.

It is important to hire the services of an Indonesian lawyer to assist with the transaction, especially with the monetary exchange. All land transactions must take place at the Indonesian Notary’s local office, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), where the land is located.

While it may be natural to give a deposit, it is not advisable. There is no code of conduct for real estate firms in Indonesia; they do not have any legal obligation to protect the buyer’s interests and guarantee the title.

Stamp Duty of INR6,000(US$0.62) is required for each document copy of the Land Deed. Two copies are needed.

There are registered and unregistered lands in Indonesia. The Basic Agrarian Law of 1960 governs certified land, which is registered at the local land office. Unregistered land, Adat land, is community-owned. An examination of the land certificate being bought is important.

The whole process of registering property involves seven procedures and takes around 42 days to complete.


Footnotes to Transaction Costs Table
Transfer Tax:
Transfer tax is levied on the sale of real property in Indonesia at a flat rate of 5%. The tax base is the transfer value of the property, without any deductions.

Tax on Acquisition of Land and Building
The tax on acquisition of land and building is levied at a flat rate of 5%. The tax base is the transfer value of the property, without any deductions. This tax is different from the transfer tax.

Sale and Purchase of Land Deed
The execution of the sale and purchase of Land Deed is made before Land Officials, namely a notary public appointed by the Head of the National Land Office (PPAT) or a local Head of a District (Camat PPAT). The cost is 1% of the property value.

Legal Fee:
Legal fees are negotiable. Processing fees for legal documents are at around 0.5% to 1.5% of the property value.

Stamp Duty:
IDR6,000 per document for notarial deeds and copy (1 original and 1 copy required).

Sale and Purchase of Land Deed:
The execution of the sale and purchase of Land Deed is made before Land Officials, namely a notary public appointed by the Head of the National Land Office (PPAT) or a local Head of a District (Camat PPAT). The cost is 1% of the property value.

Registration Fee:
The registration fees are around 0.20% of the property value. Registration fees include administrative fees and stamp duty of IDR6,000 (US$3) per document

Real Estate Agent´s Commission:
Real estate agent’s fee is around 5% of the property value. The fee is paid by either the buyer or the seller, but not both.

Land and Building Transfer Duty
In Jakarta, the first IDR60 million is not subject to the Land and Building Transfer Duty (BPHTB) of 5%. It is payable by an individual or corporate entity obtaining rights to land or buildings. The 5% duty is imposed on the transaction value or the assessed value (NJOP), whichever is higher. The tax exempt amount is determined regionally but cannnot exceed IDR60 million. This is different from the Transfer Tax above.

TRANSFER DUTY
Property Value 2,300,000,000
Tax exempt amount 60,000,000
Taxable value 2,240,000,000
Land and Building Transfer Duty 5%
Final tax 112,000,000

ok, jadi sudah tau apa itu KITAS :cengir:
sekedar post aja artikelnya, tapi ini sepertinya sangat geared towards foreigner ya, ada bbrp trik bagus kayanya, mungkin websitenya memang misinya demikian ::elaugh::

tapi kalo dilihat2 sekilas mengenai transaction fee ato taxesnya, itu bener ga sih? ada bedanya dengan wni?
trus segala hak tanah ato hak ini itu, sama ngga dengan wni?

---------- Post Merged at 12:42 AM ----------

dan ini lagi, mengenai taxes dari segi rental income dll, tapi dari perspektif wna lagi. again, ntah reliable ngga data2nya :cengir: tapi kira2 bener ga?
kalo ada yang punya artikel2 mirip juga dari sisi indo, share juga ya :cengir:

http://www.globalpropertyguide.com/Asia/indonesia/Taxes-and-Costs


INDIVIDUAL TAXATION
Nonresidents are liable to pay tax on Indonesian-sourced income. Married couples are generally taxed jointly but may opt for separate taxation if there is a pre-nuptial agreement between husband and wife.

INCOME TAX

Nonresidents are taxed at a flat rate of 20%. Double-taxation agreements between Indonesia and other countries may reduce this to 10%.

RENTAL INCOME
The rental income of nonresidents is taxed at a final withholding rate of 20% of gross income.

Value Added Tax (VAT)
Value Added Tax (VAT) is levied at a flat rate of 10% on gross rental income.

CAPITAL GAINS
Capital gains derived by nonresident individuals from selling real property are taxed at a flat rate of 20%.

Transfer Tax
Transfer tax is levied on the sale of real property in Indonesia at a flat rate of 5%. The tax base is the transfer value of the property, without any deductions.

Sales Tax on Luxury Goods
Sales of luxury houses, apartments, townhouses, and condominium units are subject to 20% sales tax.


PROPERTY TAX

Property Tax
Property tax is levied at 0.5% on the assessed value of the property. The assessment value of taxable property is determined as a percentage of the deemed fair market value of the property, as follows:

40% for forestry and plantation land
20% for mining land
40% for any other type of land where the sale value of the land is more than IDR1 billion (US$103,306)
20% for any other type of land where the sale value of the land is less than IDR1 billion (US$103,306)

CORPORATE TAXATION
INCOME TAX
Income and capital gains earned by companies are taxed at a flat rate of 25%. Income-generating expenses and operating expenses are deductible when computing for the taxable income.

[opi77]

Invest yang paling meguntungkan saat ini yah real estate...

[serendipity]

eh, maksudnya mana yang 10M? kok bisa beda drastis gitu. ada yang beli emang? aptnya terbuat dari marbel kali ya :cengir:

yang kudengar sih apt gini lebih untuk melayani mereka yang kerja ato kuliah ato aktivitas sehari2nya di daerah perkotaan ya, biar ga abis waktu di jalan dan demi kepraktisan, seperti untuk kos2an. jadi digunakan lebih ke sebagai untuk rental daripada sebagai primary residence. kalo tujuannya demikian, then ga perlu tempat yang luas2 amat, yang penting praktis aja. makanya katanya kalo mo invest untuk jadi tempat rental, apt oke karena yieldnya tinggi, tapi ga oke kalo mo invest dari segi value karena kenaikan sangat pelan. sedangkan properti di atas tanah kebalikannya, yield rendah kenaikan value tinggi. dan kalo demikian, maka kupikir (mungkin) jarang family yang mau tinggal di apt, apalagi mentalitas indo kan maunya tinggal di rumah atas tanah, terutama yang berkeluarga. :cengir:

the da vinci mahal karna mebelnya asli da vinci, kata temen gw isinya emang LUX banget. Jadi orang yg mau masuk, istilahnya bisa langsung masuk. Ga usah cape bawa barang

Di luar negeri kayanya untuk beberapa org juga lebih cocok tinggal di atas tanah kok, apalagi kalo udah berkeluarga.

Mengenai PMA (Penanaman modal asing) terdiri dari:
- IUT / Ijin Usaha Tetap : Surat Ijin Usaha Buat PMA yang di Tujukan buat Perusahaan PMA yang lebih dari 2 tahun berdiri.

- SP BKPM (Surat Persetujuan Badan Koordinasi Penanaman Modal Asing) adalah Surat Persetujuan Pendirian PMA di Indonesia.

APIP (Angka Pengenal Import Produsen): surat ijin Import buat PMA yang bergerak di Manufacture untuk yang bergerak diluar Manufacture menggunakan APIP-U untuk Trading PMA

oh iya Penanaman modal asing harus dalam bentuk PT :)

[AsLan]

DaVinci kan kena masalah di China, karena produk2nya yg di klaim Made in Italy ternyata bikinan China juga :))

[danalingga]

Invest yang paling meguntungkan saat ini yah real estate...

Keknya nggak selalu. Baru ketemu kemarin sabut sama dosen UI yang invest di berbagai instrumen.
Dan katanya walau menjual properti dengan harga yang sudah naik banyak, tapi hitungan akhirnya
dia rugi 7 jt karena membiayai proses jual beli itu (surat notaris, pajak, dll).

[AsLan]

Keknya nggak selalu. Baru ketemu kemarin sabut sama dosen UI yang invest di berbagai instrumen.
Dan katanya walau menjual properti dengan harga yang sudah naik banyak, tapi hitungan akhirnya
dia rugi 7 jt karena membiayai proses jual beli itu (surat notaris, pajak, dll).

ya makanya ini invest jangka panjang juga, bukan buat jual beli jangka pendek.

[danalingga]

Iyalah, itu jangka panjang dianya.

[AsLan]

berarti kurang panjang...

bokap gw pernah beli ruko seharga Rp 750rb trus dijual Rp 1,2m :))

[opi77]

Kalo mau main diproperti setidaknya 5 tahun keatas baru untungnya gede..kaya contoh kasus diatas...

Tapi rata2 kalo didaerah2 tertentu setaun dua taun juga udah naik gila2an harganya..

[danalingga]

berarti kurang panjang...

bokap gw pernah beli ruko seharga Rp 750rb trus dijual Rp 1,2m :))

Itu dalam beapa lama Lan?

[jojox]

hooh tuh, property orientasinya jangka panjang.

Yang membuatnya jadi jangka pendek kan skill BS. Itu wajib hukumnya. :D
Industri property, Kayak infotainment lah, kudu dibumbuin, gosok biar sip, bikin se-sensational mungkin, seminim mungkin urusan ma mafia tanah dan notaris, gaul lebih bnyak sama istri2 pejabat (yg bawa dompet suami), networking ama 50 top pengusaha regional, etc. etc.
::elaugh::

[AsLan]

Itu dalam beapa lama Lan?

hampir 3 generasi kayaknya...

[opi77]

3 generasi???..itu sich invest super jangka panjang..

[AsLan]

Lah uang 750 rb bisa beli ruko ya pasti bukan dijaman sby :))

[danalingga]

Njrit baru sadar gue, 750 rb. Gue sebelumnnya baca itu 750 jt. ::hihi::

[serendipity]

hahahaha gw beneran ketawa baca tulisannya aslan.. itu kan ibaratnya lo beli tanah di jaman soeharto dan ngejual di jaman sby


jadi inget kakek gw yang hoby invest beli tanah, terakhir beli di kebon jeruk. tapi sayang orang disana pada jahat, tanahnya di ambil dan kakek gw ditipu
ya udahlah pengalaman kalo mau invest jangan langsung beli gitu aja, harus jelas surat-suratnya dari A sampe Z

[jojox]

bener, surat sudah ada lengkap pun, masih bisa di-gandakan. kudu de facto, bangun dan tempatin.

th 80an, bonyok gw beli kos2an di Jogja. <20jt. Ls tanah 400m2.
th 2008, kami jual 425 jeti.
th 2012, ditawar 550 jeti gak dikasih lepas.

::elaugh:: eng ing eng....invest rumah, kayak beli anggur. makin lama disimpan, makin tinggi nilainya, ...padahal rasanya yho...subjective
*gw bukan wine connoisseur.

[danalingga]

Tapi jangan lupa dihitung nilai waktunya
(time valuenya) berdasarkan inflasi
agar2 benar2 tau itu untung atau nggak.

[serendipity]

ya kalo berdasarkan Present value pasti ada bedanya, tapi cenderung semakin besar sih.. apalagi kalo di daerah strategis. eh iya daerah kebon jeruk waktu itu masih jadi daerah yang gak dianggep, tiba-tiba sekarang langsung dihargai karna manusia jaman sekarang tertarik jd warga Jakartah

[opi77]

Kalo 3 generasi sich bukan invest sich lebih tepatnya warisan..heheheheh..

[ndugu]

ketemu artikel menarik lagi

http://finance.yahoo.com/news/200-000-buys-worlds-most-165944265.html



The two cities with the fastest growth in prices were both in Indonesia: Jakarta and Bali, where prices surged 38 percent and 21 percent respectively. Indonesia's rapid growth (GDP growth of 6 percent) and growing middle class are fueling a surge in real estate.

But Indonesia's rich population is also growing fast. Knight Frank, which authored the study with Wealth-X, the wealth research firm, said the number of people worth $30 million or more will double in Indonesia by 2022.

menurut kalian, apa yang membuat real estate jakarta skarang sangat hot2nya?
menurut artikel, katanya growth dan kelas menengah dan kelas menengah keatas yang berkembang. apakah bener itu?

[opi77]

Real estate jakarta lagi naik2nha...karena banyak orang kaya baru gak tau mo diapain duitnya..mo main deposito kecil bunganya..mo main saham big risk big profit...tapi yah too risky..so pilihan masuk akal main diproperti...beli apartemen kelas menengah tunggu setaun dua tahun boom...harganya naik gila2an..no risk high profit...

[AsLan]

Iya gw juga pernah baca katanya harga properti jakarta termasuk yg paling tinggi kenaikannya di dunia terutama properti kelas atas.

Ekonomi indonesia juga rumbuh tinggi sekali mengejar china, banyak orang indonesia making money lalu inves di properti, pasar saham indonesia juga hot, banyak dana baru yg masuk.

[Neptunus]

Agung Sedayu Group itu termasuk real estate kan? kog kayaknya engga laku ya. Ngiklan mulu di TV :))

---------- Post Merged at 01:03 PM ----------

Agung Sedayu Group itu termasuk real estate kan? kog kayaknya engga laku ya. Ngiklan mulu di TV :))

[opi77]

Bikin iklan belum tentu gak laku...

[Neptunus]

anw gw juga takjub ama promo mereka. Gile bener ye hampir setiap saat bisa ada iklannya di metro tivi, abis berapa ya kira2 cuman bwt iklan tivinya aja?
Lama2 gw curiga duit operasional Nasdem sebagian besar dari Agung Sedayu group :D

[serendipity]

berdasarkan info yg terakhir gw dapet justru si agung sedayu grup itu rugi karna marketingnya overacting kerjanya masuk tipi mulu :cengir:

[opi77]

Kalo dia rugi..kenapa banyak proyek propertinya dia yah..duitnya ngutang dari bank??

[serendipity]

Yup ngutang dari bank terus, entahlah berapa bunga yg harus dibayar

[AsLan]

menurut gw properti bikinan agung sedayu kualitasnya kurang bagus, tembok banyak yg retak, atap bocor, jalan aspal nya bolong2 dll

produknya ciputra lebih bagus.

[opi77]

Gue heran dech ama nama2 pengembang peoperti agung podomoro,agung sedayu..sapa lagi yang pke nama agung itu mereka satu keluarga bukan sich???

[AsLan]

Kenaikan harga properti di jakarta makin gila aja...

Tapi jangan takut bubble, karena kebanyakan pembeli properti di indonesia benar2 orang mampu, dp kreditnya pun 30%, jadi kecil kemungkinan crash.

Memang dampak dari pertumbuhan ekonomi indonesia yg lagi pesat2nya.

Semua pebisnis sukses indonesia merasa harus menanam kelebihan uang mereka dĩ properti jakarta.

Maka kalau mau mulai kredit rumah, usahakan beli dĩ jakarta.

[ga_genah]

per tahun kenaikan harganya berapa persen lan?

[AsLan]

beda2...
sangat tergantung lokasi.

yg paling untung itu kalo beli properti di sektor usaha seperti ruko/kios lalu wilayah tersebut semakin rame, kenaikannya tinggi sekali dengan resiko kalau tempat tersebut mati ya harganya juga jato.

kalau properti rumah tinggal, naiknya tidak terlalu tinggi, tapi resikonya juga kecil.

[uno411]

ada topik mengenai emas, harus ada topik mengenai real estate juga donk :cengir:

Bbrp hari ini topik mengenai real estate di jakarta kembali muncul lagi dalam obrolan dengan bbrp orang di sini, baik orang indo maupun asing. Kemaren juga saya dikirimin artikel mengenai real estate climate di jakarta.

Ada yang investasi di bidang real estate di jakarta? Ini lebih spesifik untuk tujuan investasi ya. Kalo ada yang nemu artikel2 informative yang berhubungan dengan ini, tolong share juga ya :mrgreen:

Setuju!! Kalau saya malah berpikirannya gini, kenapa di forum ini nggak ada thread kusus membahas tentang properti??